Ley Hipotecaria
JOHANNA PRIETO Finanzas Corporativas en Cross Capital
13-08-2017
Tras un considerable retraso, finalmente el Ministerio de Economía concluyó hace unas semanas la redacción final del anteproyecto de la nueva ley de reforma hipotecaria, enviándolo al Consejo de Estado con el objetivo de aprobar un proyecto de ley que se tramitará en las Cortes después del verano. Nada meritorio si tenemos en cuenta que la redacción de la misma respondía a la obligación de trasposición de una directiva europea que debía haberse realizado antes de marzo de 2016, hace casi 17 meses, cuyo objetivo era incrementar el grado de protección de los consumidores, y que llega tras la denuncia de la Comisión Europea ante el Tribunal de Justicia de la UE (TJUE) por el incumplimiento de sus obligaciones. Partiendo de la base de que llega tarde y que estamos ante una trasposición bastante “light” de la directiva europea que pretende salvar el trámite, encontramos algunos aspectos novedosos, y echamos en falta otros tantos.
Como novedad se incorpora la posibilidad de que el consumidor, una vez informado por el banco, pueda acudir al notario, gratuitamente, para que este revise toda la documentación y garantice que entiende todas las condiciones del préstamo. Tras la entrada de la ley, será el notario el responsable de cerciorase, e incluso examinar, que el cliente es consciente de las condiciones y escenarios que se pueden presentar, certificando que así es e imponiéndose incluso, sanciones a los mismos. Se limitan y reducen los costes asociados a la cancelación anticipada, al traspaso a otra entre entidad financiera, la conversión gratuita a tipo de interés fijo y moneda local, así como las penalizaciones máximo a abonar en caso de demora (limitadas a 3 veces el tipo de interés legal del dinero).
No obstante, la ley olvida o no se posiciona firmemente en varios de los aspectos más controvertidos y candentes en los últimos años, como son los desahucios, la dación en pago, los costes y gastos derivados de la formalización, y en la práctica, la obligatoriedad de contratar productos asociados. En lo que respecta a los desahucios, no se incorpora una regulación específica para los mismos, incrementándose sólo el importe del impago, desde las 3 cuotas impagadas actuales hasta un importe del impagado que supere el 2% del capital concedido. Medida controvertida, teniendo en cuenta que estos porcentajes se sitúan muy por debajo de la media europea del 7%-10%.
Como era previsible, no incorpora la dación en pago ni para las nuevas hipotecas ni para las ya firmadas, evitando así la asunción de riesgos por parte de las entidades financieras. Circunstancia que, lejos de entenderse como una medida para favorecer a las entidades financieras, compartimos y entendemos como necesaria y clave tanto para el mercado hipotecario como para la financiación. Son los gatos hipotecarios otro de los grandes olvidados y la mayor decepción de esta normativa, no estableciendo quién debe hacerse cargo de los gastos que conlleva la formalización de la hipoteca, tales como notaría, la inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad, etc.
Por último, si bien se regulan ciertos aspectos en lo relativo a los productos asociados a la firma de hipotecas, estableciendo la “no obligación” por parte del cliente a contratar productos adicionales, la operativa por parte de las entidades financieras no se va a ver alterada en la medida que sí se permite continuar con la práctica actual de ofrecer al cliente la contratación de nuevos productos, si con ello se reduce el margen a aplicar en su hipoteca.