¿Tipo fijo o variable?
AARÓN RODRÍGUEZ, ASESORAMIENTO PATRIMONIAL
31/03/2019
Una de las principales dudas que se nos presenta a la hora de contratar una hipoteca, es la modalidad de pago a elegir: a tipo de interés fijo o a tipo variable. La estructura de pago es la misma para ambos casos: de cada cuota mensual, se destina una parte a los intereses y otra restante a la amortización de capital, disminuyendo así con el tiempo el saldo vivo sobre el que se calculan los intereses. Como resultado, tenemos que, a lo largo de la vida del préstamo, cada vez destinamos una mayor parte al pago del principal y menos a intereses, si bien al inicio del préstamo las cuotas se destinan en mayor medida al pago de intereses -sistema de préstamo francés-.
La hipoteca a tipo fijo es la modalidad de préstamo más demandada en la mayoría de los países, pues otorga previsibilidad y estabilidad, esto es, nos permite conocer de antemano las cuotas que vamos a pagar durante toda la vida del préstamo, evitando así sobresaltos en la economía doméstica, pero ¿es la modalidad más adecuada? En este caso, la estructura de pago de intereses y principal es constante a lo largo del tiempo, siendo lo normal ver este tipo de hipotecas en plazos que van desde los 15 a los 30 años de duración. En función del tiempo elegido, a mayor plazo de amortización, mayor será el tipo de interés de la operación.
El motivo está en que cuando firmamos un tipo fijo, la entidad está intercambiando un flujo fijo por uno variable, donde el cliente paga una cuota fija al banco y éste asume el impacto de la parte variable en el mercado contra su balance. El precio del tipo de interés fijo que ofrece la entidad es superior a la que se podría obtener en el mercado operando en el mercado de derivados, y esto es así por el coste que asume la entidad financiera, ya que para calcular el tipo de interés de toda la vida del préstamo lo que se hace es descontar la curva de tipos actual para el plazo indicado, pero como es harto improbable que la entidad pueda diseñar una cobertura perfecta donde prácticamente cada flujo se va a ver afectado por la evolución de los tipos de interés, le incorporan un margen de seguridad.
En una hipoteca a tipo variable no conocemos el valor total de los flujos a desembolsar con antelación, pues el tipo de interés se compone de Euribor más un diferencial, siendo el Euribor el responsable de las variaciones. La cuota mensual variará en función del tipo de referencia, y lo habitual es que se revise semestral o anualmente para modificar la cuota de los próximos seis o doce meses. Si estuviéramos en un entorno de tipos de interés elevados, la principal ventaja que otorga es la posibilidad de que la cuota se vea disminuida en un futuro ante niveles más bajos de tipos, aunque independientemente de eso, también logra ventajas respecto al tipo fijo por tener asociado un precio menor.
Pero como decíamos, la principal ventaja de referenciar la financiación a un tipo de interés fijo es la previsibilidad que nos ofrece, permitiendo que podamos proyectar mejor nuestros flujos para decisiones futuras en otras materias. Sin embargo, entre las desventajas encontramos que incorporan un interés más elevado que puede resultar en una hipoteca más cara si al final del plazo los tipos se han mantenido estables. Otra desventaja es la forma de amortizar el principal y me explico: cuando decidimos hacer una amortización parcial en una hipoteca a tipo variable, el tipo de interés de los primeros años ha sido menor al del tipo fijo, lo que implica que hemos estado pagando un mayor porcentaje del principal que en el caso de la hipoteca a tipo fijo. Esto nos permite amortizar sobre un principal pendiente ligeramente menor, reduciendo la estructura de intereses en los siguientes años.
La tendencia en los tipos de interés ha ido a la baja desde 1989 debido a un mayor control sobre el nivel de inflación gracias a la acción de los bancos centrales en materia de política monetaria. La firma de hipotecas fijas está en máximos históricos y cada vez más prestatarios se animan a esta modalidad, en un momento en el que el Euribor está en niveles negativos, algo que se supone no debería durar durante mucho más tiempo. No obstante, la decisión dependerá de cada caso en particular y de las condiciones ofertadas.